El bajo nivel de las tasas de interés y la caída en el valor de casas y departamentos son un incentivo para quienes busquen adquirir una vivienda, aseguran los expertos.
"Es un buen momento para comprar una vivienda", se repite entre los expertos. Los niveles históricamente bajos de las tasas de interés y la caída en los precios de las casas y departamentos son un incentivo para quienes estén buscando un lugar propio para vivir.
Sin embargo, a la hora de definir la forma de financiamiento las interrogantes son varias: ¿Tasa fija o variable?, ¿en UF o en $?, ¿mutuo o letra hipotecaria? Ante estas preguntas, cinco bancos de la plaza dan sus recomendaciones para elegir el crédito hipotecario más adecuado al perfil de cada persona.
Tasa fija lidera las preferencias . Con las actuales tasas -que según el Banco Central promedian 4,56%-, al interior de los bancos creen más conveniente suscribir un hipotecario con un interés fijo, "El interesado tendrá mayor certeza respecto del monto que deberá pagar mensualmente y, ante una eventual nueva rebaja de tasas siempre es posible repactar la operación", dice el gerente de segmentos de BCI, Mauricio Zárate.
Pero si el cliente está financieramente ajustado al comienzo del crédito, una tasa fija en dos tramos también es una buena opción. "Te aseguras una muy buena tasa por tres o cinco años y una buena tasa para el período restante", agrega el gerente de hipotecario de BBVA, Andrés Abarzúa,
Si las expectativas de una persona son de corto plazo, en Santander sugieren contratar un préstamo con tasa mixta a cinco años.
"En este producto los clientes acceden a una tasa significativamente menor que los créditos a tasa fija. Aunque siempre está la pregunta de qué pasará dentro de 5 años. En nuestra experiencia, la movilidad que tienen los clientes en su propiedad o en su crédito -porque quedó chica, porque quedó grande o por otras razones-, es mucho más elevada que hace algunos años. Por lo tanto, perdería sentido amarrarse con un producto a una tasa más elevada por 20 o 25 años", explica el gerente de productos de la institución, Sergio Ávila.
Para personas con un perfil más optimistas respecto de las tasas de mercado, generalmente jóvenes o personas menos conservadoras, Cecilie Vergara, de BancoEstado, recomienda una tasa variable.
Expectativas de inflación. Para decidir si tomar un crédito en pesos o en UF, expertos coinciden que dependerá de las expectativas de la persona respecto de las variaciones del IPC.
"Si uno piensa que la inflación va a ser mayor que el diferencial entre la tasa en pesos y en UF, convienen los pesos. Sin embargo, el dividendo que se pagará será más elevado en los primeros años del crédito", advierte Ávila de Santander.
Otro factor -agrega Zárate de BCI- es conocer si la remuneración de la persona se reajusta por IPC. "En ese caso, el impacto de endeudarse en UF sería menor, pero si su remuneración no considera un reajuste, es más conveniente el crédito en pesos", dice.
Según Andrés Covacevich, gerente hipotecario de Corpbanca, hoy es un buen escenario para contratar un crédito en pesos, considerando que las expectativas de IPC para los próximos años serán superiores a las actuales, "por lo cual el cliente no queda expuesto a la volatilidad de la UF".
Andrés Abarzúa, de BBVA, recomienda un crédito en UF. "Las alternativas en pesos generalmente se asocian a tasas variables o mixtas para las que se espera un alza en los próximos años", sostiene.
Sólo mutuos hipotecarios. Entre los expertos, un mutuo hipotecario permite mayor flexibilidad al cliente, al poder negociar tasas mixtas, opciones de prepago e incluso alcanzar el 100% de financiamiento.
Este tipo de producto es el que predomina en la industria, ya que las letras hipotecarias -instrumentos que se venden en el mercado a inversionistas como las AFP- sólo permiten financiar hasta el 75%.
Sin embargo, a partir de octubre los bancos podrán ofrecer financiamiento con letras hasta el 100%, lo que permitiría ampliar el uso de esta opción de financiamiento.
5% proyecta la Asociación de Bancos crezcan las colocaciones para la vivienda durante este 2009.
1.873 viviendas se vendieron en Santiago, la comuna de mayor venta, en el segundo trimestre, según Collect.
En qué hay que fijarse
Interés fijo: Con las actuales tasas -que según el Banco Central promedian 4,56%-, al interior de los bancos creen más conveniente suscribir un hipotecario con un interés fijo.
Tasa variable: El cliente se asegura un buen interés por tres o cinco años y una buena tasa para el período restante. Para las personas más jóvenes se recomienda tasa variable.
En UF o pesos: Los expertos coinciden que a la hora de elegir, la opción de tomar un crédito en pesos o UF dependerá de las expectativas de la persona respecto a las variaciones del IPC.
Monto del financiamiento: A partir de octubre, los bancos podrán ofrecer financiamiento con letras hasta un 100%, lo que permitiría ampliar el uso de esta opción.
Julio Pizarro V.
El Mercurio, 19 de Septiembre de 2009.